Novo código de processo civil
E a vida em condomínio: o que o síndico precisa saber
Para entender um pouco sobre o que muda ou não com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil em relação ao ambiente condominial, conversamos com o advogado Valter Vivas, gerente do escritório Schneider Advogados Associados. Confira, na íntegra, todas as explicações sobre os principais questionamentos.
SÍNDICO: A entrada em vigor do novo Código de Processo Civil parece trazer algumas mudanças relevantes também ao meio condominial. Podemos dizer que a principal delas estaria relacionada ao controle da inadimplência?
Valter: Podemos sim dizer que para os condomínios a principal mudança é o desestímulo à inadimplência, com a criação de mais uma ferramenta processual para a recuperação do crédito condominial, qual seja, a cobrança de cota condominial como título executivo extrajudicial. A execução é um processo com menos etapas que o processo comum de conhecimento e permite atingir, logo no início, o patrimônio do devedor.
SÍNDICO: O que significa fazer com que as cotas assumam natureza de título executivo extrajudicial? Essa característica é benéfica para o condomínio?
Valter: A lei atribui ao documento (Convenção ou Ata de Assembleia) a possibilidade de consubstanciar um título executivo. Isto significa um fortalecimento da presunção de validade e exigibilidade da cota condominial, a ponto de lhe atribuir força executiva, presumindo que o documento já contém todas as características necessárias para afastar discussões sobre a formação do débito ou as causas do não pagamento. É a mesma força executiva que se atribui a uma duplicata ou uma nota promissória, por exemplo. Esta característica é benéfica ao condomínio, pois poderá se valer de um procedimento mais célere para buscar seu crédito. Deve-se ressaltar, todavia, que para configurar um título executivo a Convenção ou a Ata de Assembleia deve conter expressamente o valor das cotas ordinárias e extraordinárias. As atas que contenham simplesmente percentuais de reajuste ou falem em manutenção do valor não configuram título executivo.
SÍNDICO: A partir de então, como se dará o processo para a cobrança de cotas condominiais não pagas?
Valter: Para a cobrança permanece disponível a ação comum de cobrança, na qual o devedor é citado para responder em quinze dias e haverá realização de audiência, produção de provas e sentença; assim como há a execução, na qual o devedor é citado para pagar em três dias e sujeita-se à penhora de bens já no início do processo.
SÍNDICO: Caso o devedor não seja localizado pode-se chegar a uma situação de penhora do imóvel como forma de garantir o pagamento? Você poderia detalhar, por favor, os prazos relacionados a isso?
Valter: Sim. Quando o devedor não é localizado na execução (citação para pagamento em três dias), promove-se de imediato o Arresto de bens, que funciona como uma espécie de bloqueio processual. Feito o arresto, é tentada a citação por mais 10 dias. Não obtida a citação pessoal, deve-se promover a citação por edital, e posterior conversão do Arresto em Penhora. Na prática, estes prazos não são tão curtos, pois cada ato demanda requerimento, processamento em cartório, decisão judicial, confecção de documentos, publicação em Diário Oficial etc.
SÍNDICO: Na sua opinião, você prevê mudança no cenário condominial em relação aos casos de inadimplência? Acredita que essas medidas mais rígidas farão com que os moradores priorizem essas despesas em seu orçamento mensal?
Valter: Entendo que esta mudança processual resultará sim em uma mudança no cenário de inadimplência condominial para reduzir os índices médios de impontualidade. Sabemos que as taxas de impontualidade oscilam com base em diversos fatores e a situação econômica atual não é favorável. Todavia, um procedimento mais célere e que afeta o patrimônio do devedor logo no início do processo promoverá um comportamento de priorizar a despesa condominial, levando-a ao mesmo patamar das despesas de alimentação e saúde.
SÍNDICO: O novo CPC afasta um ponto de argumentação que atrapalhava muitos atos de citação envolvendo condôminos ou moradores de loteamentos com acesso controlado, certo? Por favor, explique isso.
Valter: O princípio da citação pessoal permanece em vigor, mas em maior consonância com a forma de moradia prevalente nas cidades. O art. 248 § 4º do CPC afirma que são válidas as citações entregues a funcionário de portaria responsável pelo recebimento de correspondências, tanto nos condomínios edilícios quanto nos loteamentos com acesso controlado. Este formato também se aplica à citação por hora certa, de acordo com o parágrafo único do art. 252. O porteiro poderá recusar o recebimento se declarar por escrito e sob as penas da lei que o destinatário da citação está ausente.
SÍNDICO: O que mais de relevante você poderia citar em relação ao novo Código?
Valter: O novo Código de Processo Civil tem o mérito de modificar os procedimentos e positivar diversos princípios processuais, com vistas a atribuir mais velocidade e leveza ao processo. A finalidade do processo deve ser a resolução dos conflitos e não a eternização do debate. A possibilidade de executar o crédito condominial, sem dúvida, é uma vantagem em termos de tempo processual e a principal vantagem para os condomínios no novo código. Deve-se atentar que a execução, diferentemente da ação de cobrança, não permite o acréscimo das cotas vincendas no curso do processo. Isto quer dizer que, feita a execução de um determinado período de cotas, este será o período em debate processual e as cotas que se vencerem posteriormente terão de ser objeto de outra ação. Algumas outras modificações no código são relevantes também para condomínios, como a oficialização da Ata Notarial como meio de prova (art. 384), que acreditamos será muito utilizada nas situações de comportamentos que violem a convenção, o sossego ou a segurança por exemplo, e a extinção da Ação de Prestação de Contas pelo gestor dos recursos. O condomínio permanece podendo exigir contas do síndico (art. 550), mas este não tem mais a ação específica de oferecer contas, fato que a nosso sentir fortalece o compromisso do síndico por uma gestão transparente e a busca da aprovação na sede própria, qual seja, a Assembleia Geral.
